시장에서 거래되는 가격이랑 공급가격이랑 헷갈리는 것 같은데, 최근 강남구 개포동 디퍼아 청약이 화제였음.

흔히 말하는 25평형 기준 분양가는 12.9억원임.

실거래가는 위와 같고.

위 12.9억과 아래 22억과 혼동하는 이들이 있는 것 같은데, 

분양가(12.9억)는 건설사에서 받는 돈을 의미함. 즉, 현대건설에서 아파트를 파는 가격을 의미.

실거래가(22억)은 시장에서 거래되는 가격을 의미함. 즉, 개인과 개인 간 거래할 때 오가는 돈이겠지.

그럼 우리가 관심있는 주택 공급에 드는 비용은 뭘 의미할까?

전자를 의미함.

주택 공급 비용을 따지려면, 저 12.9억이 타당한 금앤인가를 따져봐야겠지.

그럼 위 개포동 디아퍼 인근에 땅을 사서 집을 직접 짓는다고 쳐보자.

위 지도의 좌측 하단에 보이는 아파트 단지가 디아퍼고, 위 표는 표준지공시지가로 국토부에서 공시하는 자료인데.

나대지(아무것도 없는 땅) 기준으로 가치를 산정한 금액임.

즉, 땅 값의 대략적인 추정치라고 보면 됨. 실거래가는 시장에서 실제로 거래되는 가격을 의미하므로 위의 가격과 상이할 수 있음.

그럼 위의 필지 중 가장 저렴한 169-4번지를 산다고 쳐보자. 

마침 용도도 알맞고, 면적(약 51평)도 적절하니까. 

그럼 땅값이 약 11억 5천 정도 듦.

그럼 이제 건물을 지어보자.

통상 빌라(다세대 주택) 건축비를 평당 700만원 정도 잡고, 단독주택도 크게 다르지 않음.

2종 주거지역 건폐율은 50%니, 건축면적은 25평.

건설비 우수리 떼고. 약 1억 7천

총 비용 13.2억

이거 되게 보수적으로 잡은 금액임에도 분양가를 초과함.

실제로 직접 지어서 산다고 하면, 위의 금액에 철거비용 추가되고, 전문가 자문(법률, 세무, 건축) 비용 추가되고, 각종 신고 관련한 비용 추가되고.

위 공시지가를 기준으로 거래되는 것이 아니기에, 토지 매입 비용도 훨씬 뛰겠지? 통상 공시지가 반영율이 높아봐야 70% 정도 되는데, 이마저도 거래량이 많은 아파트를 기준으로 한 것이기 때문에 위와 같은 토지는 그보다 훨씬 낮음. 막말로 저 토지 가격이 2배 뛰어도 이상하지 않다는 것. 

위 위치와 가까운 곳의 실거래 내역을 살펴보면, 도곡동에서 공시지가 대비 160%를 초과하는 금액으로 거래됨. (12평, 3종)

또 12.9억에 포함되는 서비스도 고려하지 않을 수 없겠지? 기회비용 개념이니까.

뿐만 아니라 주차 편의성(세대당 1.9대) 단지 내 조성된 공원나 놀이터도 포함될거고, 방범이나 관리 서비스가 포함되겠지.

그럼 169-4번지를 볼까?

위 사진 중 우측에 보이는 건물이 169-4번지임.

자 그럼 이제. 

건설사가 아파트로 초과이윤을 벌어들인다고 이야기 할 수 있음?

아파트 공급 비용이 비싸다고 이야기 할 수 있겠음?

참고로 덧붙이자면, 위 추정금액 13.2억은 추후 재개발 등으로 인한 기대손실 금액 등을 전혀 고려하지 않은 금액임.

말 그대로 한번 지어서 평생 살 수 있는 상황을 가정한거고, 토지 매입 비용 등이 최소화 된다는 것을 상정함. 

즉, 비용을 최소치로 잡아도 아파트 분양가보다 비싸다는거임.

거기서 건설사의 정상이윤을 제한다고 하면, 실질적인 건설비용은 더 줄어들겠지.

건설업 평균 영업이익률이 5%-8% 정도 되니까, 원가만 놓고 보면 12억 정도 되겠네.