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우리는 지금까지 건축물의 밀도, 건폐율과 높이에 대해 살펴보았다. 건폐율은 사실 단일 건축물 자체의 밀도이기도 하지만, 도시를 이루는 기본적인 밀도이며, 높이란 단일 건축물 자체의 밀도는 아니지만 도시적으로 볼 때 개방감 확보 등을 위한 밀도이다. 그리고 각각 건폐율은 땅을, 높이는 하늘을 기준으로 한다. 그렇다면 대체 용적률이란 무엇인가? 용적률이란 무엇을 기준으로 하는 빽빽한 정도인가?

1. 용적률이란 땅의 사용정도를 나타낸다. (고밀개발로서의 용적률)

건폐율이란 쉽게 말해 부지(땅)를 건축물이 얼마나 깔고 앉아 있는지에 대한 지표이다. 그러나 용적률은 이런 건축물 기준이 아니라 바닥면적 기준이다. 바닥면적은 외벽을 빼고 실제로 사람이 사용할 수 있는 면적이다. 생각보다 벽이 두껍기 때문에 외벽을 뺀 바닥면적은 확 줄어든다. 또한 엘리베이터, 기계실 등 설비도 제외한다. 이런건 건축물 자체에 기본적으로 필요한 것이지 사람이 사용하는 것이 아니기 때문이다. 정말 사람이 얼마나 순수하게 이 땅을 사용하느냐? 그 지표가 바로 용적률이다.

그러므로 보통 아파트 단지의 경우, 건폐율은 기본적으로 15%안쪽이며, 용적률 산정을 위한 연면적 비율은 7% 이하이다. 고작 용적률 200%라고 해도 아파트를 지으면 30층이나 지을 수 있다는 것이다. 그러나 이런 개념은 땅의 사용 정도, 또는 용량을 의미하지 빽빽함이라고 볼 수 없다. 

2. 용적률이란 기반시설의 부담 정도를 나타낸다. (공공기여로서의 용적률)

용적률이 높다는 것은 이 땅의 가지는 기반시설 부담률이 매우 높다는 것을 의미한다. 용적률이 높을수록 땅은 많은 사람을 붙들고 있을 수 있고, 그러므로 땅이 많은 사람들을 붙들고 있기 위해 필요한 기반시설(도로, 공원 등)이 많이 필요한 것을 의미한다. 그러므로 용적률이란 주변 기반시설을 얼마나 많이 부담시키고 요구하는지 얼마나 빽빽하게 그 땅의 이용자들이 기반시설을 이용해야만 하는지를 나타내는 지표다. 

보통 기본적인 기반시설 비율이 8% 정도이며, 용적률이 상승할수록(용도지역 상향 1단계 시) 10~15% 정도의 기반시설이 더 필요한 것으로 나타난다. 그 말 의미는 용적률이 상승함에도 불구하고 기반시설이 추가 확보가 안되면, 기반시설이 빽빽하다 못해 제 기능을 상실하게 된다는 뜻이다. 그러므로 용적률이란 얼마나 빽빽하게 기반시설을 사용할 것인지 보여주는 지표라 할 수 있다.

3. 용적률이란 땅의 가치를 나타낸다. (자산으로서의 용적률)

그러나 무엇보다 용적률이 중요한 이유는 용적률이 땅의 가치를 나타내기 때문이다. 용적률이 높다는 것은 단위 면적당 이 땅이 얼마나 가치가 있느냐, 고부가 가치이냐를 의미한다. 앞서 말한 듯 용적률이 높을수록 땅을 효율적으로 사용할 수 있기 때문이다. 그러므로 용적률이 높은 땅일수록 당연히 지리적인 요소가 동일하다면 훨씬 더 높은 공시지가를 나타낸다. 또한 사실 지리적 요소가 좋은 땅이 용적률이 높기 때문에 이또한 마찬가지라고 할 수 있다.

★ 또한 이 용적률은, 개인적인 생각으로는, 도시계획의 전부라고 생각한다.

도시(관리)계획이란 국토라는 전체적인 차원에서 이 땅의 역할과 기능을 부여하는 것을 의미한다. 그러므로 이 땅의 용적률이 얼마나 되어야 하는지, 후술하겠지만 용적률 인센티브는 무엇으로 받아야 하는지, 그 논리를 만들어내는 것 자체가 도시계획이다. 도시계획이란, 계획한 용적률과 인센티브 계획이 공공의 입장에서도 합리적이면서도 동시에 토지주 입장에서도 가장 합리적이라는 것을 증명하고, 또 실제로 그런 답을 찾는 것을 의미한다.