1. 원칙

준공업지역이란 공업지역 중 "경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역(시행령 제30조 제1항 제3호 다목)"이다.  

이러한 준공업지역은 구체적으로 "주민의 일상용품을 생산ㆍ수리ㆍ정비하는 공장과 환경오염의 가능성이 가장 적은 제조업을 수용하는 지역으로서 시가화지역에 인접한 지역(지침 3-1-4-4. (1))"으로서, "중ㆍ소도시에서는 중ㆍ소규모의 공장을 지원(지침 3-1-4-4. (5))"하는 경우거나, "대도시의 경우에는 일반공업지역ㆍ전용공업지역의 완충기능을 유지할 수 있도록 일반공업지역 또는 전용공업지역에 인접한 경우(지침 3-1-4-4. (5))" 결정한다. 따라서 전용공업지역이나 일반공업지역과 달리 "주문생산품의 생산자 또는 이용자가 함께 편리하고 신속하게 연결될 수 있도록 소규모 분산적 입지도 가능(지침 3-1-4-4. (2))"하다.

또한 앞서 말한 듯 준공업지역은 일반공업지역ㆍ전용공업지역과 주거지역과의 완충 기능을 하기 때문에, 결정 시 "취업자들의 통근편의성 및 소음ㆍ악취 등 환경오염으로 인한 주거기능의 보호를 고려(지침 3-1-4-4. (3))"해야 한다. 

그러나 "준공업지역은 주기능이 공업기능(지침 3-1-4-4. (4))"이나, 건축규제가 일반공업지역ㆍ전용공업지역 보다 강하지 않아 주거ㆍ상업ㆍ공업간의 기능 상충 및 혼재가 예상된다.  따라서 " 이에 상충되는 기능의 혼재를 방지하기 위하여 준공업지역의 신규지정은 가능한 억제(지침 3-1-4-4. (4))"해야 하며, 혹시 "기존 준공업지역중 장기적으로 주거지역이나 상업지역으로 용도변경을 계획하고 있지 않은 지역은 가능한 일반공업지역으로 변경ㆍ지정(지침 3-1-4-4. (4))"하여야 한다. 

2. 용도 

이러한 준공업지역은 일반공업지역ㆍ전용공업지역과 달리 건축물 용도를 허용(positive)방식이 아니라 불허(negative) 방식으로 운영한다. 

원칙적으로 준공업지역에는 상업지역에만 허용가능한 위락시설, 녹지지역에만 허용가능한 묘지관련시설 만 설치를 불허한다. 즉, 판매 및 업무와 같은 상업기능, 또는 공동주택과 같은 주거기능 등 모든 기능이 허용된다. 단, 조례로 기숙사를 제외한 주택들은 불허할 수 있다.  

3. 밀도

공업지역의 건폐율은 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 모두 70%이하로 결정한다(시행령 제84조 제1항 제13호). 또한 공업지역에 방화지구가 결정되어 있으며 그 안에 내화구조로 건축할 경우 건폐율을 80~90%까지 완화하여 결정할 수 있다(시행령 제84조 제6항). 

또한 일반공업지역의 용적률은 150~400%에서 조례로 결정하나(시행령 제85조 제1항 제13호), 경관 교통 방화 및 위생 상 지장이 없는 경우로서 도로 맞은편이 공원ㆍ하천ㆍ광장에 접하거나 너비 25m이상 도로에 접한 경우에는 최대 120%(180%~480%)이하의 범위 내에서 결정할 수 있다(시행령 제85조 제7항). 

4. 기타

준공업지역 중 낙후된 도심기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이  필요한 경우로서, 주요역세권 등 대중교통 이용이 용이한 지역 또는 역세권으로서 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역, 또는 3개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지 등인 경우  지구단위계획구역을 지정할 수 있다(시행령 제43조 제1항).

또한 "준공업지역의 공장이전적지 등 공동주택을 건축할 수 있도록 허용되었으나 주변지역의 토지이용 등에 비추어 고층화가 바람직하지 않은 지역"은 고도지구를 결정하여야 한다(지침 3-2-3-1. (4)).