블룸버그) 연준의 고금리 기조가 주택공급 부족과 만나 주택 가격을 하락시키는 대신 장기적인 인플레이션 압력으로 작용하고 있다는 지적입니다. 이는 주택시장의 구조적인 문제를 해결하기 위해서는 공급 확대가 필요하지만, 이를 위해서는 오히려 금리 인하가 필요하다는 역설적인 상황을 보여줍니다.



🎯 이 주장의 중요성(Why it matters): 주택가격 안정화를 위해서는 신규 주택 공급 확대가 필수적이지만, 연준의 높은 금리는 이를 가로막고 있습니다. 결국 인플레이션 해소를 위한 고금리 정책이 오히려 주거비 인플레이션을 키우는 역설적인 상황이 연출되고 있는 것입니다.

  • 저자는 2021년부터 2022년 상반기까지는 금리, 임대료 상승, 자산가치 상승이 맞물려 신규 주택 건설의 절호의 기회였다고 지적합니다. 이 시기 적극적으로 건설에 나선 지역은 주거비 상승이 매우 제한적이었지만, 기회를 놓친 지역은 여전히 상승 압력에 시달리고 있습니다.
  • 신규 공급이 많았던 남부와 서부에서는 임대료가 안정세를 찾고 있지만, 건설이 부진했던 동북부와 중서부는 여전히 높은 상승세를 보이고 있습니다. 
  • 주택 매매시장에서 구매자들이 높은 모기지 금리로 인해 렌트 시장에 발이 묶이면서 주거비 인플레이션에 더욱 압력을 가하고 있습니다.


⚠️ 역설적인 상황(The catch): 주거비 인플레이션이 연준으로 하여금 고금리를 유지하게 만들고, 이는 다시 건설 활동을 억제해 공급 부족을 심화시키는 악순환이 발생하고 있습니다.

  • 연준의 금리 인상이 수요를 억제해 인플레이션을 잡고, 이후 금리를 내려 공급을 확대하는 시나리오가 긍정적으로 제시되고 있지만, 이는 낙관적인 시나리오에 가깝습니다.
  • 정부 통계상 주거비 인플레이션이 5% 수준에 달하는 상황에서 다른 부문의 물가 압력으로 인해 금리 인하가 쉽지 않을 수 있습니다. 노동시장이 견조하고 주택 수요가 꾸준한 상황에서 주거비 인플레이션은 연준이 원하는 것보다 오래갈 수 있습니다.


📊 숫자로 보는 상황(By the numbers): 아파트 시장에서 공급 증가가 가장 두드러졌던 지역의 임대료는 안정세를 보이거나 하락하고 있습니다. 반면 건설이 부진했던 동북부와 중서부는 임대료 상승이 가장 높게 나타나고 있습니다.

  • 단독주택 임대시장에서도 공급이 부족한 채터누가, 녹스빌, 사바나와 같은 중소도시의 임대료 상승이 가장 높게 나타나고 있습니다. 반면 활발히 건설이 이뤄졌던 오스틴, 피닉스, 라스베이거스는 임대 인플레이션이 거의 없는 상태입니다.


🔮 앞으로 전망(What's next): 공급 부족 지역의 주거비 인플레이션 지속과 높은 모기지 금리로 인해 잠재 매수자들이 렌탈 시장에 발이 묶이면서 임대료에 상승 압력을 가할 것으로 보입니다. 

  • 지난주 통계에 따르면 신규 아파트 착공이 팬데믹 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다. 이는 2026년경 공급 부족과 임대료 급등으로 이어질 수 있습니다. 
  • 단독주택 시장에서도 높은 금리로 인해 건설사들이 사업성을 확보하기 어려운 상황입니다. 대형 건설사의 시장 점유율이 높아지면서 이들이 참여하지 않는 지역의 주택 공급 확대는 더욱 어려워질 전망입니다.


🏗️ 해결책(How to solve): 근본적으로 주거비 인플레이션 문제를 해결하기 위해서는 공급 확대가 필수적입니다. 이를 위해서는 오히려 금리 인하를 통한 건설 활성화가 필요한 상황입니다. 

  • 2008년 금융위기 이후의 주택 건설 부진이 팬데믹 시기 수요 급증과 만나면서 광범위한 주거비 인플레이션을 초래했습니다. 당시에는 주거비 인플레이션이 낮게 나타났지만, 이는 공급과 수요, 그리고 인플레이션 간의 시차를 보여주는 사례였습니다.
  • 연준도 금리 인상으로 수요를 억제하고 인플레이션을 잡은 후 금리를 낮춰 공급을 확대하는 시나리오를 염두에 두고 있습니다. 하지만 이는 낙관적인 시나리오일 뿐 아니라, 다른 부문의 인플레이션 압력으로 쉽게 실현되기 어려울 것으로 보입니다.


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