누구 댓글 달다가 한 번 정리해보려고 한다. 사회채널에 글을 한 번 남겨 보자. 계속 수정할 것임.
나는 경제 전문가는 아니다. 그냥 실전에서 부동산으로 돈 좀 벌었다. 별 건 아니고 2005년 상승장, 2017년 상승장에서 돈 번거다.
그냥 경험 + 주변 지인들의 조언 + 개인 경제 공부.
자기 돈 걸고 공부하는 거라 공부 잘된다. 그냥 부동산 투자자의 시각으로 보는 경기 판단이라고 생각하기 바람.
100% 내 말이 맞는 것은 아니니, 항상 의심하시길 바람.
그러나 맨날 폭락충, 불경기충, 경제폭망충 들은 좀 생각을 해보기 바람.
특히 딱보면 어린 티나는 애들이 말도 안되는 소리 써 놓는 것 보면 웃기지도 않아서 써본다. 뭐 노무현 때가 어떻고 이명박이 어떻고 전두환이 어떻고 ㅋㅋㅋ
그 때 살아보지도 않은 것들이 써놓는 거 보면 가관이다.
폭락이니 폭망이니 떠들게 아니라, 잘 대응해서 돈이나 벌자는 취지로 쓴다. 자기 앞가림은 하고 살아야할 것 아닌가??
1. 국가 경기의 판단과 경제 성장률
일단 이머징 마켓이 아닌 이상 경제성장률 2%는 대단히 양호하단다. 2% 경제성장률, 2% 물가상승률, 2% 기준금리. 이정도를 기준으로 생각하면 된다. 1인당 GDP 3만 불이 넘는 선진 경제에서 지나친 고성장은 반드시 버블과 급격한 하락이라는 부작용이 있으므로 국가경제 입장에서는 완만한 상승과 완만한 하락이 중요하다. 자본주의에서 경기의 순환은 절대 피할 수 없다. 장기든 단기든 반드시 순환을 통해서 펀더멘탈에 부합하는 지표로 맞춰진다.
유럽 선진국들 10년 혹은 50년 장기 성장률 끊어보면 2%내외가 나올 거다. 2% 성장률이 못마땅한 사람은 과거 개도국시절 향수를 못 잊는 사람들의 착각 내지는 망상인데, 인위적 부양을 통해 높은 성장률을 나타낼 수도 있지만 반드시 부작용이 동반된다. 규모있는 선진국 가운데 3~4%가 넘는 성장률을 기록할 수 있는 잠재력이 있는 유일한 국가는 미국이다. 기축 통화국이며, 세계 최대 경제 대국이기 때문에 가능한 일이지, 우리나라는 어려운 일이며, 그렇게 해서도 안된다. 안되는 건 아니다. 부작용이 있을 뿐이다. 어차피 경제는 선택의 학문이니까.
투자자에게 중요한 것은 경기가 어느 시점인지를 판단하는게 가장 중요한데, 2% 성장률을 저성장이라고 판단하는 오류를 범해서는 안된다. 또 그것이 호경기라고 판단하는 것도 안된다. 항상 과거 경기 흐름을 통해서 지금의 시점을 판단하는 것이지, 특정 시점을 두고 상승기인지 하강기 인지를 판단하는 것은 멍청한 짓이다.
국가나 정부는 급격한 하락이나 급격한 상승을 지양해야한다. 국가는 개인이 부자가 되는데 관심이 없다. 국가 전체의 경제 운영이 중요한것이다.
따라서 집값도 급등해도 안되지만, 급락해도 안된다. 지금 무주택자들은 정부가 집값을 반토막 내주었으면 좋겠지만, 정부 입장에서는 그럴 수 없다. 더 오르지 않게 하는 것이 최선이다. 연착률, 연이륙이 정상적인 정부라면 가져야할 목표이다.
급격한 급등과 급락이 있는 시장이라면 투기꾼들 천국이 된다. 그런 시장에서 가장 고통받는 사람들은 하층민이다. 개도국을 생각하면 된다.
2. 경기 판단 관련 지표.
금리가 낮아야한다느니 높아야 한다느니 뭐 경제가 불경기다니 이런 정치적인 말들은 경기를 판단하는데 전혀 도움이 안된다.
자기들 정치적 목적에 따라 해석하고 주장하고, 심지어 거짓말도 한다.
특히 고용률이니 물가 상승률이니 이딴 통계는 거의 조작이다. 거짓말이라고 봐도 무방하다.
개인적으로 중요하다고 보는 지표는
- 중앙은행 금리(우리나라 뿐만아니라 미국 -일본 -유럽 순으로 중요하니 꼭 봐라),
- 경제성장률(GDP 상승률, 마찬가지로 미국 일본 유럽 순으로 관찰),
- 종합주가지수(가장 경기를 잘 반영하는 지표라고 봄. 국내 뿐만 아니라 미국-일본-유럽 관찰)
- 부동산 투자자이므로 부동산 가격 동향
부동산은 일반적으로 경기를 약간 후행한다. 규제가 시작되면 거의 고점에 다다르는 중이라고 보면 된다. 일부 규제를 하니 가격이 오른다고 하는 멍청이가 있는데, 오르니까 규제하는 거다. 급락을 대비하기 위해서 상승폭을 조절하는 거다. 규제를 푼다고 가격이 떨어지는 것이 아니라, 가격이 떨어지기 때문에 규제를 푸는 것이다. 인과 관계를 명확히 알아야 한다. 정부는 부동산 가격 안정이 목표이지, 가격 하락이 목표가 아니다. 서민 주거 안정 따위는 정치적 수사일 뿐이지, 하락도 상승도 목표가 아니다.
특히 국내 부동산 시장에서 정부는 시장에 절대적인 영향력을 끼칠 수 있다.
물가도 마찬가지이다. 정부의 목표는 물가 안정이지 물가 하락이 아니다. 약간의 인플레이션이 가장 좋은 상태이다.
오히려 물가가 하락하면 디플레이션인지를 판단해야한다.
미-일-유럽이 중요한 것은 우리나라에 가장 많은 영향을 주는 국가들이니 대외 압력을 느끼는데 도움이 됨,
(그런나라의 경제를 예측한다는 것은 말이 안되고, 지금 어떤 상황인지를 조금이나마 느끼는 정도 밖에는 안됨,)
사실 중요도로 따지면 중국이 가장 중요하다. 우리나라와 교역량이 1위이며 어마어마한 무역 흑자를 안겨주는 나라가 중국이다.
그러나 중국은 예측하기가 어렵고, 정상적인 자본주의 국가가 아닌 것 같다. 시장지표도 왜곡되어 있는 것 같아서 그냥 판단 안하려고 한다.
중국의 경기 판단은 다른 나라들에 반영이 되지 않을까 싶다.
중국 지표는 거의 믿으면 안된다. 공산당 조작이 많다.
채권 금리도 고려할만하지만, 채권시장도 외부 투자자들에 의해 왜곡될 가능성이 있다. 그러나 개인적으로 국채 금리는 참고할만하다고 생각되지만, 아직 나도 공부가 부족하여서 정확한 해석이 안된다.
금값, 원유값 등 현물가는 대단히 왜곡이 심하다. 투기세력이나 산업의 변동으로 들쭉날쭉한다. 중장기적 경기를 판단하는데 전혀 도움이 안된다.
환율은 그냥 조작이다. 조작. 단기적 판단에 도움은 되겠지만 중장기적 판단 지표로 직접 쓰기는 어렵고 2차 가공이 필요한 정보이다.
3. 통화 정책
금리는 시장을 반영하지만, 또 시장에 영향을 주려는 중앙은행의 의도이다. 투자자는 그 의도 속에서 중앙은행의 판단을 읽는 것이다.
기준금리는 과거 정부와 중앙은행이 할 수 있는 최고이자 최강의 툴이었으나, 지금은 그 효과를 의심받는 상황이다. 그리스펀의 수수께끼 처럼 외부 요인으로 인해 금리 정책이 안먹힐 수도 있고, 최근 미국이 호경기 내지는 과열이라고 판단됨에도 불구하고 약간의 금리 상승에도 경기가 수축되어 마치 저금리 중독이 아닌가 싶을 상황이다. 따라서 금리만으로 경기를 판단하는 것은 앞으로 조심해야하지 않을까라는 개인적인 생각이다.
기본적으로 국가는 금리를 통해 경기를 조절한다. 경기가 과열된다 싶으면 금리를 인상하고, 경기가 위축되었다 싶으면 금리를 인하하여 투자를 활성화한다. 따라서 무조건 금리를 낮춘다고 혹은 올린다고 좋은 것이 아니다. 투자자 입장에서는 금리를 통해 지금 경기 상황을 판단하고 앞으로를 예측하는 것이 중요하다. 그러나 보통 금리 변동은 경기를 선행하기 때문에 금리 인상기는 경기의 정점이고, 금리 인하기는 이미 바닥이라고 보는 사람이 많다. 따라서 금리 인하기에 자산을 매입하고, 금리 상승기에는 자산을 파는 경향이 있는데, 절대적인 것은 아니니, 무조건 따라하지 마라. 중요한 것은 경기의 정확한 판단이니, 종합적으로 고려할 것.
지금 금리 인하는 사실상 금리 인상기가 도래했음에도 예상만큼 경기가 살아나지 않고, 미중 무역분쟁 및 대외적 하방압력 때문에 일시적으로 인하를 한것인데, 개인적으로 이것보다 더 인하하면 향후 금리 운신의 폭이 좁아지기 때문에 더 큰 위기가 올 경우 대응할 수단이 좁아진다. 따라서 내릴것 같은 훼이크를 쓰는 게 아닌가 싶다. 즉, 내리지는 않지만, 내릴 경우 나타나는 효과는 보고 싶은 것이 중앙은행이다.
그러나 미중분쟁이나, 미국 금리 스프롤을 보면 진짜 하방압력이 큰 것 같기도 하다. 난 미중 분쟁이 10년 이상 간다고 본다.
개인적으로 보합을 예상하지만, 어떤 대내외 변수가 있을지 모르니 알 수가 없다. 사실 전문가들이 보합이라고 하는 것은 사실 모른다는 얘기다. 나도 모르겠다. 그러니 그냥 중간 값이 보합으로 대응하는 것이다. 부동산 경기에 미칠 영향은 미비하다고 본다. 이미 오를만큼 올라서 금리가 낮다고 추가적인 투자자가 몰릴 것으로 예상되지는 않는다. 또 정부에서 대출 규제를 잔뜩 해놓았기 때문에 어느정도 안전장치는 있다고 본다. 정상적인 정부라면 정부의 목표는 연착륙, 연상승이 되어야한다.
4. 현 시점에서의 한국 경기와 향후 전망
경기 판단은 솔직히 순전히 감이다. 여러가지 지표를 보고 종합하여 감으로 때려맞춰야 한다. 예컨데 노무현 때 IMF 직후라 다들 불경기라고 판단했지만, 지나고 보니 그 때가 상승기였던 것이다. 경기라는 것이 특정 시점의 상황만 갖고 판단하는 것이 아니라 그 전후 맥락 및 저점과 고점을 갖고 판단해야하므로 지나고 나서야 알 수 있다. 따라서 투자자은 감은 갖고 도박을 할 수 밖에 없다고 본다.
개인적으로 2017년 말 ~ 2018년 초를 고점으로 판단한다. 고점 지났고, 대내적 대외적 하방 압력이 모두 있다고 본다. 일단 자산 시장이 오를만큼 올랐다. 우리나라 뿐만 아니라 다른 선진국도 거품이 상당히 끼어있다. 무엇보다도 중요한 것은 연착륙이지만, 큰 투자자들은 경착륙을 더 좋아 할 수도있다. 급격한 하락은 가치 있는 자산을 싸게 매입할 수 있는 절호의 기회라고 보기 때문이다. 언제 얼마나 떨어질지는 알 수 없다. 그저 열심히 관찰하고 판단하는 수 밖에. 미중 무역 분쟁을 일개 국가가 어떻게 막냐?
그러나 추가상승여력이 없는 것은 아니라고 보기 때문에 실수요자들은 매수해도 된다고 보지만, 투자자들이 돈 싸들고 덤빌 시장은 아니라고 본다. 장기 사이클도 있지만 그 속에서 단기적 사이클도 있기 마련이거든. 급매같은 것도 있기 마련.
그러나 정확하지는 않지만, 주변에서 현금을 좀 확보하는 분위기인 것 같다.
