이틀 전의 기사다. 임차인이 전입신고는 했지만 말소기준 권리 상 졸지에 후순위가 되는 바람에 피 같은 보증금을 날리게 된 경우다. 소액보증금이라도 받을 수 있나 해서 살펴보니 수도권이고 임대차 계약이 3년 전이라고 하니 소액보증금 대상도 되지 않는 듯하다.

주택 임차인이 전입과 동시에 점유를 시작하면 대항력이 생긴다. 이 대항력은 선순위일 때 강력한 것이지만 후순위가 되면 무용지물이다. 기사 사례를 보니 집주인이 악의를 가지고 일을 저질렀을 가능성이 높아 보인다.

전입신고하면 그 다음날 0시를 기해서 대항력이 생긴다. 이에 반하여 근저당설정은 당일 효력이 발생한다. 예를 들어 1일이 전입신고 한 날이라면 2일 0시부터 대항력이 생기고 1일 근저당 설정을 했다면 1일인 당일부터 근저당 효력이 발생하게 된다. 법이 그렇다. 금융 거래의 혼란을 막기 위해서 이렇게 법을 제정한 것 같아 보이지만 은행 등 채권자의 입장을 더 대변한 것이 아닌가 생각되기도 한다.

하지만 아래 사례의 임차인처럼 전입신고일 다음날 0시부터 대항력이 발생한다는 사실을 일반 국민들이 얼마나 알겠는가? “대항력”이라는 단어도 과연 몇 명이나 알고 있을 지 사실 의문스럽다. 몰라서 당한 사례다. 정말 안타깝다.

그렇다면 어떻게 하면 되겠는가?

1. 계약하는 날이 가장 중요하다. 오전과 오후 인터넷등기소를 방문하여 해당 주소에 등기변동 사항이 있는지 꼭 확인해야 한다. 등기변동 사항이 있으면 등기변경이 진행되고 있다는 알림 문구가 뜬다. 이런 경우에는 계약하면 절대 안 된다.

2. 계약 당일 반드시 전입신고 해야 한다. 계약 당일 남은 몇 시간이 피 같은 보증금을 지킬

수 있게 해준다.

3. 계약 시 주말은 피해야 한다. 사례처럼 “금요일”에 전입신고 했다면 토요일 0시를 기 해 대항력이 생기니 보증금을 날릴 리는 없었을 것이다. 월요일에 전입신고 했다고 하는데 그 3일 동안 무슨 일이 생길 지는 아무도 모른다.

하지만 이 기사의 사례처럼 사기 치려고 달려드는 것을 어떻게 막을 수 있겠는가? 계약 시 본인이 확인하고 또 확인하고 주의하는 수밖에 없다....

부동산 실전투자자 뿐만 아니라 일반인이라도 이러한 내용은 상식으로 꼭 알아 두어야 한다. 그래야 살아남는다.

 다음은 그 기사내용이다.

전입신고 날 근저당 건 집주인…“보증금 1억이 전 재산인데 눈물만 납니다”

 경기도에서 다가구주택 전셋집에 사는 54살 장준수 씨는 집주인에게 낸 1억 보증금이 전 재산입니다. 그런데 이 보증금을 모두 날리게 됐습니다.

이사하고 전입 신고한 바로 그 날 집주인이 아무 말 없이 근저당을 설정한 게 문제가 됐습니다. 근저당이 전입신고보다 효력이 우선이라는데, 어찌된 일일까요? 

장 씨는 3년여 전, 경기도 안산의 다가구 주택 전세를 계약하고 금요일에 입주했습니다. 알뜰살뜰 모은 전 재산 1억 원을 보증금으로 치렀습니다. 이사로 정신없던 터라, 전입신고는 동사무소가 쉬는 토·일요일을 넘기고 월요일에 했습니다.

입주 두 달 뒤, 집주인이 바뀌었다는 소식을 전해 들었습니다. 어차피 주택이 매매돼도 임대차 계약이 승계되기 때문에 별 신경 쓰지 않았습니다.

그러던 어느 날, 집주인의 채권자들이 건물에 가압류를 걸었고, 급기야 건물이 경매에까지 넘어갔습니다.

그제야 뜻밖의 사실을 알게 됐습니다. 전입신고 하던 바로 그 날 옛 집주인에서 새 집주인으로 건물의 소유권이 이전됐고, 그와 동시에 새 집주인이 2억 8천여만 원을 대출받으면서 근저당을 설정한 것이었습니다.

경매 대행업체 직원의 연락은 더욱 청천벽력이었습니다. 

"근저당은 곧바로 효력이 있지만, 전입신고 해서 생기는 세입자 대항력은 이튿날부터 효력이 있습니다. 보증금은 근저당보다 후순위이기 때문에 집이 경매로 팔려도 돌려받지 못합니다."

어렵게 모은 전 재산을 한순간 날리게 된 장 씨는 눈앞이 캄캄합니다. 

"전입신고를 했는데도 같은 날 걸린 근저당 때문에 보증금을 한 푼도 못 받게 될 줄은 상상도 못 했어요. 전입신고 효력은 대체 왜 그 다음 날부터 발생하게 돼 있는 겁니까? 그런 걸 제대로 제대로 아는 국민이 얼마나 됩니까?"

장 씨는 KBS에 제보하면서 "할 걸 다 했는데도 이런 일이 벌어졌습니다. 서민들은 어디 가서 어떤 하소연을 해야 합니까. 하루하루 먹고살기도 버거운데 이런 데 시간 다 빼앗기고, 진짜 너무 힘들고 아픕니다."라고 호소했습니다.

그의 절박한 목소리를 <못참겠다>가 들어봤습니다.

--------------
<a href="http://aa.livebebe.com" target="_blank">라이브베베</a>
<a href="http://bb.livebebe.com" target="_blank">만석동 누구나집</a>
<a href="http://cc.livebebe.com" target="_blank">홍길동 누구나집</a>
<a href="http://dd.livebebe.com" target="_blank">간석동 푸르지오시티</a>

http://modelhousecallcenter.com 시흥지식산업센터
http://modelhousecallcenter.com/ 시흥지식산업센터
<a target="_blank" href="http://modelhousecallcenter.com/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">시흥지식산업센터</a>
<a target=_blank href="http://modelhousecallcenter.com" target="_blank" rel="noopener noreferrer">시흥지식산업센터</a>
<a href="http://modelhousecallcenter.com/" rel="nofollow noreferrer noopener" target="_blank">시흥지식산업센터</a>
<a href="http://modelhousecallcenter.com/" target="_blank" rel="noopener">시흥지식산업센터</a> 
<a href="http://modelhousecallcenter.com/" target="_blank">키워드</a> 
<a target="_blank" href="http://modelhousecallcenter.com/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">시흥지식산업센터</a>
<p align="center"><a href="http://modelhousecallcenter.com/" target="_blank">시흥지식산업센터</a> 시흥지식산업센터</p>

<a href="http://aa.livebebe.com" target="_blank">시흥지식산업센터</a>
<a href="http://bb.livebebe.com" target="_blank">성강해오름</a>
<a href="http://cc.livebebe.com" target="_blank">시흥지식산업센터성강해오름</a>
<a href="http://dd.livebebe.com" target="_blank">부천지식산업센터</a>

------------------------------